Incorporadora é o ente responsável por toda a gestão do empreendimento, ou seja, escolha da área, desenvolvimento de projeto e análise de viabilidade econômica, aquisição, aprovações junto aos órgãos competentes, contratação da construtora que realizará a obra, orçamento, fundos para a construção, desenvolvimento de contratos, contratação de profissionais para vendas e marketing e os cuidados com o pós-venda junto aos clientes, como emissão de boletos e entrega. Nada impede que a Incorporadora seja também a construtora. Há vários exemplos nesse sentido.

É preciso conhecer e checar todo o histórico da incorporadora. Quem são os sócios? Quantas obras já realizaram? Possuem clientes satisfeitos? Os empreendimentos já entregues foram bem construídos?

 

Antes de assinar o contrato deve-se saber tudo isso, afinal, é muito dinheiro envolvido! Imagina você fazer uma compra à vista de um incorporador despreparado? Já trabalhei com empresas que fizeram o lançamento, venderam super pouco e, mesmo assim, entregaram no prazo prometido e com qualidade. Nada de justificativas… Incorporador forte! Anos de estrada. Milhares de unidades já entregues.

Tome cuidado com quem se apresenta como muito forte, porém, possui pouco tempo de experiência. Lembre-se, incorporador, 90% deles, trabalha com dinheiro dos outros, ou seja, o seu, o do banco ou de investidores.

 

Se ele for trabalhar com o seu, então será no sistema de preço de custo. Ele vende todas as unidades e conta com os recursos de cada adquirente. Esse preço flutua, porque o preço não é fechado no ato da compra, mas sim ao longo da obra. Quer dizer, você tem que estar muito próximo do incorporador uma vez que ele irá trabalhar mediante um percentual fixo em cima do custo da obra. Você também deverá saber o perfil de cada adquirente porque, caso alguém compre e não tenha condição de arcar com o preço total final, você começa a ter problema de arrecadação, atrasando a entrega. Quanto mais tempo demorar para construir uma obra a preço de custo, mais caro vai ficar! Lembro de ter perdido muitas vendas de um empreendimento que eu estava lançando a preço fechado com financiamento bancário para um concorrente similar a preço de custo que apresentava um orçamento bem abaixo do valor que praticávamos. Alguns clientes até falavam que se o incorporador que eu representava fizesse o mesmo preço eles comprariam, o que é impossível, tendo em vista a garantia do preço fechado. No final, os meus clientes pagaram menos do que aqueles que compraram a preço de custo e usaram antes o bem, já que o outro atrasou demais.

Normalmente, os incorporadores mais fortes trabalham com banco, já que para se conseguir um crédito dentro do plano empresário você deverá ter um excelente cadastro, além de obras entregues. Uma vez com garantia bancária, muito improvável haver qualquer problema de entrega.

Se o incorporador for trabalhar com dinheiro de investidores, porque todos que são grandes começaram pequenos, provavelmente ele irá vender quando ficar pronto. Mas, caso encontre um caso assim, saiba quem são os investidores, quais lastros eles possuem, quais garantias eles te dão. Importantíssimo saber tudo isso já que eles farão a função do banco.

É isso. Antes de assinar, mergulhe em quem irá receber o seu suado dinheiro para saber se ele merece receber essa confiança.

* por Paulo Franco